自らの不動産取引の代わりに家族信託を代用

相模原市にお住まいのＹさんよりご相談がありました。

Ｙさんは現在77歳で、最近は体調ががすぐれない状態です。Ｙさんは現在お住まいの自宅以外に、ご両親から相続した不動産があるが現在は空き家状態で、良い買い手が見つかれば売却したいと思っています。

ですが、体調面や年齢的な事もありご自身で活動的に不動産取引を行う事は難しいかもと考えています。

ご友人の中に不動産業を営んでいる方がいて、Ｙさんの代わりに買い手を見つける事や売却もするよと言われているそうです、また空き家になっている不動産に自ら住んでも良いとの提案も受けているそうです。

また不動産売却や不動産会社経営のご友人への所有権移転に伴う、不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税等々に相当額の課税がされ、第三者であれば更なる流通税が課せられることも懸念していました。

全てうまくいく方法はありますかとの相談内容でした。

『家族信託以外の方法』

Ｙさんからご友人のＡさん（不動産会社）へ、個人的に不動産の売却については、所有権移転登記をしないでおき、次の買い手が見つかった段階でＹさんから買い手に直接名義を移転する登記を行う（中間省略登記）

ですがデメリットとして、Ｙさんが認知症を発症した場合は後見人が必要ですし、死亡した場合は相続人が登記の当事者となるので、所有権移転登記が可能であるという保証はありません。

『家族信託を利用した場合』

委託者：Ｙさん
受託者：ＡさんもしくはＡさんの会社
受益者：Ｙさん
信託不動産：遊休不動産
二次受益者：売却代金を取得する人

メリット
・Ｙさんが売却するのは所有権ではなく受益権となるので、売買手続き前に認知症や死亡となった場合は、受託者の権限で売買手続きを合法的に行える。
・受益権売買の際、Ｙさんには譲渡所得税は発生するが、ＡさんましくはＡさんの会社には不動産取得税の課税ははりません。登録免許税も通常売買の1/5で済みます。
・ＡさんもしくはＡさんの会社から買い手に権利が移転する際には、信託契約を終了して所有権を戻してから売買する方法と、受益権のまま売買する方法ががあり、受益権のまま売買した場合にはその売買に関しても流通税が節約できます。
・不動産の買い手に家族信託契約を継続したいとの意向があれば、受益権と同時に受託者を買い手の親族に変更すれば、そのまま家族信託契約を移動することも可能。

関連記事